أسواق العقارات طفرات غير مسبوقة الاستثمار العقاري ريعي لايحقق إلا نمواً وهمياً

وكانت إحدى حجج هذه «الإصلاحات»، إيجاد حل والتصدي لظاهرة السكن العشوائي التي انتشرت بشكل غير طبيعي في أطراف المدن الكبرى التي بدأت تعاني من أزمات السكن، نتيجة الضغط السكاني الذي سببته وزادت من تفاقمه الهجرة الداخلية غير المنضبطة من الريف إلى المدينة، أو من المدن الصغرى إلى المدن الكبرى، بحثاً عن العمل ولقمة العيش، أو العلم أحياناً، الأمر الذي أحدث خللاً في التوزع السكاني في سورية. وقد بدأت الهجرة الداخلية وخاصة من الريف إلى المدن الكبرى، بسبب انعدام خطط التنمية في الريف، وعدم إيجاد مشاريع ومنشآت إنتاجية توفر فرص العمل والمعيشة. ووفقاً لإحصائيات المكتب المركزي للإحصاء لعام 2004، فقد وصل عدد سكان مناطق السكن العشوائي إلى%40  من سكان المدن الكبرى والمراكز الصناعية الأساسية، مثل دمشق وحلب وحمص، ووصل عدد المساكن المخالفة إلى نحو 1.2 مليون مسكن.

أقر مجلس الوزراء في عام 2007 مشروع قانون التطوير والاستثمار العقاري، الذي تضمن إحداث هيئة عامة للاستثمار والتطوير العقاري، مهمتها إمداد قطاع الإسكان والتعمير بما يلزم من الأراضي المعدة للبناء، والأبنية والخدمات والمرافق اللازمة لها، وإقامة مدن وضواحٍ سكنية متكاملة، ومعالجة مناطق السكن العشوائي، وتأمين الاحتياجات الإسكانية لذوي الدخل المحدود، بشروط وتسهيلات ميسرة.

وتحول هذا القرار، كما غيره من القرارات الكثيرة، إلى باب واسع للاستغلال والفساد، وتم تجييره لخدمه المصالح الشخصية لبعض حيتان المال والاستثمار، من أشخاص وشركات. ومع ارتفاع الطلب على المساكن وجدت الكثير من الشركات العقارية فرصة للاستثمار العقاري الاحتكاري، ومع تدفق الاستثمار غير السوري، وخاصة من دول الخليج، ارتفعت أسعار العقارات والإيجارات بشكل كبير، وشهدت سوق العقارات تضخماً قياسياً لم يسبق له مثيل في أسعار الأراضي والشقق، ما أثار قلق ذوي الدخل المحدود، وأدى لانعدام الأمل لديهم بفرصة الحصول على مسكن، ولو بعد سنوات طويلة.

سمات القطاع العقاري في سورية

يتميز قطاع العقارات بتكاليفه العالية وغير الاقتصادية، والفترات الزمنية الطويلة لمدة تنفيذ المشاريع السكنية، التي قد تطول عقداً أو عقدين من الزمن، ومن أهم الأسباب التي تؤدي إلى ارتفاع التكلفة هو الارتفاع الذي شهده سعر مادة الإسمنت الأسود، حيث قامت الحكومة برفع سعره رسمياً من 3600 ل.س إلى 6500 ل.س، وفتحت المجال للمضاربات والاتجار به في السوق السوداء بسعر مضاعف لسعره الرسمي، وكذلك ارتفاع أسعار مواد البناء الأخرى، التي أضيفت تكاليفها على سعر المتر المربع الواحد من البناء. ومن أسباب ارتفاع أسعار العقارات أيضاً ارتفاع أسعار الحديد وعدم توفر محاضر للبناء في معظم أنحاء دمشق الجديدة، وعدم قيام الجهات المسؤولة بالتوسع في التنظيم مثل ضم أراض من ريف دمشق المحاذية للعاصمة للمخطط التنظيمي للمدينة، ومن أهم الأسباب أن آلاف الوافدين العراقيين قاموا بشراء بيوت سكنية خاصة لهم وخصوصاً في المناطق الشعبية مثل جرمانا ودوما وقدسيا والسيدة زينب وغيرها.. ما أدى إلى قفزة خطيرة في أسعار الشقق السكنية والمحلات التجارية، وحتى على تكاليف المعيشية اليومية للمواطن، وكل ذلك هدد استقرار أصحاب الدخل المحدود وآمالهم في الحصول على السكن. مع أن مواصفات العقارات المنفذة تتميز بالتخلف وسوء التخديم، وانعدام مراقبة تنفيذ البناء من البلديات والجهات المختصة، من الناحية الهندسية والفنية، ونجد ساكني الكثير من العقارات يواجهون مشاكل في بنيانها، وأهم هذه المشاكل بقاء الأعمال المشتركة دون إنجاز ونسيانها لفترات طويلة قد تمتد عشرات السنين، إضافة إلى عدم وجود صناديق حماية لعدادات الكهرباء والماء، وعدم الالتزام بالوجائب النظامية بين الأبنية، واستخدام الأسطح بطرق مشوهة وغير قانونية، ووصولاً إلى التسريب والرشح في تمديدات المياه، التي يمكن أن يكون أسوأها رشح المياه المالحة والصرف الصحي.

الاقتصاد الريعي نمو في نظر الحكومة

صرح النائب الاقتصادي في افتتاح المؤتمر الثاني للاستثمار السياحي والتطوير العقاري، أن «النجاح الذي تحقق بجذب الاستثمارات إلى سورية هو بداية الطريق، فالاستمرار بتحقيق معدلات النمو، وتوزيعها بشكل عادل مازال طويلاً، ويواجه العديد من التحديات». وأضاف: «ولكن الاهتمام الأكبر كان للقطاع السياحي والعقاري».

وهنا يحضرنا السؤال: لماذا الاهتمام الأكبر للقطاع السياحي والعقاري؟! الذي أدى إلى وزمة تضخمية وإلىارتفاع عام في الأسعار الذي أصاب بالدرجة الأولى ذوي الدخل المحدود وأخيراً إلى تمركز رؤوس الأموال بأيدي حفنة قليلة على حساب السواد الأعظم من المواطنين؟! كل ذلك كان نتيجة للاختلال الذي حصل بسبب الخلل بين الكتلة النقدية والكتلة السلعية ...فالأموال التي تدفقت نحو قطاع العقارات كانت تبحث عن الربح السريع أو على الأقل حماية نفسها من آثار الأزمة الاقتصادية العالمية المتوقعة في حينه ، لذلك لم تقدم أية قيمة مضافة بل أصابت الاقتصاد الوطني بأضرار حقيقية وعندما يأتي بعض المسؤولين الاقتصاديين ليقولوا بأهمية جذب الاستثمارات إلى القطاع العقاري نقول لهم : إذا كنتم لا تعرفون  نظرياًخطر المبالغة بالاستثمار العقاري ، ألم يحن الوقت كي تتعلموا الدرس من النتائج العملية لما قامت به أيديكم .  فالنتائج التي حصدناها تؤكد لنا ذلك، . أما في الزراعة بشقيها الحيواني والنباتي فقد كانت تساهم بنسبة %20من الناتج الإجمالي حتى عام 2006، ولكن بعد الصعوبات التي واجهها الفلاحون مع مواسم الجفاف، من تقصير الحكومة في تأمين البذار والأسمدة والعلف، وإطلاق يد التجار والسماسرة للتحكم بها، ورفع الدعم عن المحروقات، كل ذلك أدى إلى تراجع المحاصيل الزراعية الهامة، ومساهمتها في الدخل الوطني، ما أدى إلى تهديد الأمن الغذائي، ومن النتائج الخطيرة لسياسة الحكومة في تشجيع القطاعات الريعية على حساب قطاعات الإنتاج الحقيقي، انخفاض الإنفاق الاستثماري في القطاع العام في موازنة 2008 بنسبة %10.8 عنها في عام 2007، وحسب البيان المالي للحكومة، فقد ازداد عجز الموازنة بالنسبة للناتج المحلي الإجمالي، من %2.6  عام 2006، ليرتفع إلى %5عام 2007، ليصل العجز في موازنة 2008 إلى %9.83.

ولكن سيادة النائب الاقتصادي صدق إذ قال: «إن التوزيع العادل لثمار النمو مازال الطريق إليه طويلاً ويواجه العديد من التحديات»، فأرقام معدلات النمو التي يسوّقها مسؤولو الاقتصاد، والتي تقول إنها بلغت %6 حسب ما يؤكدون وهو أمر مشكوك فيه أصلاً،ولم تظهر إلا في زيادة ثروات الأغنياء على حساب معاناة الفئات الاجتماعية الفقيرة والمتوسطة، ومن لا يملكون سوى جهدهم العضلي والفكري.

أزمة الرهون العقارية العالمية

حققت بعض البلدان معدلات نمو كبيرة على المستويات الفردية والشخصية، ما أدى إلى زيادة الإيداعات في المصارف العالمية، وخاصة في الولايات المتحدة الأمريكية، وهذا دعا إلى تخفيض الفوائد على القروض للشركات والأفراد، ما سهل للكثير الحصول على «المال السهل»، الذي ذهبت كتلة كبيرة منه باتجاه المشاريع العقارية، التي أدت إلى نشوء طفرة في القطاع السكني وارتفاع أسعار العقارات بشكل مفاجئ، وشكلت الضغوط الاقتصادية عبئاً كبيراً على كواهل المستفيدين، الذين بدؤوا يتخلفون عن التسديد منذ عام 2006، حيث أن عمليات الإقراض لم تكن مدروسة ومحمية ومضمونة بشكل جيد، بل كان الهدف الأول منها هو التخلص من الفوائض المالية التي تراكمت في المصارف، وهذا أدى إلى انهيار مصارف الرهن والإقراض العقاري، ووصلت الأزمة إلى البنوك الائتمانية وشركات التأمين.

ونتيجة لتراجع حركة الإقراض وجمود السوق ونقص السيولة، الأمر الذي أدى إلى انخفاض الطلب، انخفضت أسعار العقارات وأصبحت أقل من قيمة القروض العقارية الممنوحة، وألقت الأزمة بظلالها على كل القطاعات الاقتصادية العالمية، وتراجعت أسعار النفط، وانهارت أسواق المال، ودخلت الأسواق والاقتصادات في طور الانكماش والكساد الاقتصادي. 

تأثر سوق العقارات في سورية بالأزمة

إن ما حدث في سورية شبيه تماماً بما حدث في أسواق العقارات الدولية، فقد شهدت سوق العقارات في سورية طفرة مماثلة، وتدفقت أموال إلى هذه السوق بحجم ومصدر غير معروفين وغير مضبوطين، وازدادت الحركة العمرانية، وارتفعت أسعار العقارات إلى أكثر من  %200 في كثير من المناطق، بسبب زيادة الطلب على الشقق السكنية والمحلات التجارية، نتيجة توظيف الفوائض المالية لدى بعض السوريين المغتربين ورجال الأعمال المحليين والعرب في سوق العقارات، للاستفادة منها إيجاراً أو استثماراً، ثم عادت حالة الجمود والركود إلى سوق العقارات مع بقاء الأسعار على ارتفاعها، وهذا الارتفاع مؤقت وانتظاري في توقع لعودة الحركة إلى السوق. ولكن نقص السيولة وانعدام القدرة الشرائية لطالبي السكن، سيجبر أصحاب المشاريع العقارية إلى البيع بأسعار متدنية، قد تكون أقل من التكلفة الحقيقية للبناء، وستحصل الأزمة العقارية عاجلاً أو آجلاً، وسيكون أول المتأثرين بهذه الأزمة شركات التطوير العقاري التي هي بمعظمها ليست إلا عبارة عن مجموعات من التجار المستغلين، قرروا الاستفادة من ارتفاع الأسعار وزيادة الطلب، فاستثمروا مبالغ كبيرة في شراء الأراضي، وجمعوا دفعات مالية من المكتتبين، وقاموا ببناء عدد من الأبنية المحدودة، وتسليمها للمكتتبين لغايات ترويجية. ثم توقفت المشاريع وتأخر تسليم ما تبقى عن المواعيد التي استحقت. وهذا ما سيجعل الأزمة ذات حدين وذات وجهين، فمن جهة يطلب أصحاب العقارات كأفراد مبالغ خيالية ثمناً للعقارات، وهذا أدى إلى توقف حركة البيع والشراء (ولو لفترة)، ومن جهة أخرى أوقفت شركات الاستثمار العقاري مشاريعها، وتأخرت في تسليم الشقق للمكتتبين، الذين سيطالبون بالشقق أو بالأموال التي دفعوها، وستكون هذه الخطوة الأولى على طريق انهيار سوق العقارات في سورية. 

مظاهر نمو الاستثمار العقاري

تجلت انعكاسات الحركة العمرانية المتسارعة في سورية على وجهين متناقضين، فالمواطن الذي كان يحلم بالحصول على مسكن، بعد صبر وشقاء منتصف العمر، أصبح حلمه مستحيلاً، بينما التجار والمستثمرون في قطاع العقارات، والذين أطلقت الحكومة يدهم للتحكم بالسوق العقارية، بما يخدم طمعهم وجشعهم ومصالحهم الخاصة، وهدفهم الأول الربح الفاحش السريع، ازداد ثراؤهم وارتفع عدد الشقق السكنية والمحلات التجارية التي يمتلكونها، ويستثمرونها بطرحها للإيجار أو الاستثمار مقابل شروط مجحفة، لا يستطيع تحملها إلا الذي «لم يتعب للحصول على أمواله».

وللوقوف على حقيقة هذه الصورة كان ل«قاسيون» اللقاءات التالية، مع بعض المواطنين في جرمانا، التي تعتبر نموذجاً للحركة العمرانية والاستثمار العقاري:

 المواطن أسعد ص قال: «أنا موظف ومستأجر منذ خمسة عشر عاماً، وانتقل كل فترة من بيت إلى آخر، وكان بدل الإيجار في الحدود المحتملة، ولكن بعد دخول الإخوة العراقيين وازدياد الطلب على السكن ارتفع بدل الإيجار أكثر من ثلاثة أضعاف، ما اضطرني للعودة للسكن في القرية، وأتحمل عناء السفر من هناك يومياً إلى العاصمة والعودة بحكم وظيفتي».

 أما المواطن صالح د. فقد كانت معاناته أكبر حيث كان يتمنى أن يمتلك مسكنه الخاص به، وهو يفقد الأمل يوماً بعد يوم، فقال: «أصبحت الإيجارات تعجيزاً حقيقياً لأصحاب الدخل المحدود من أمثالي، وحين سمعنا بإحدى الشركات العقارية تدعو للاكتتاب على شقق سكنية مقابل دفعة أولى تبلغ /125000/ ل.س واشتراك شهري خمسة آلاف ل.س، ويتم رهن الشقة مقابل قرض من المصرف العقاري بقيمة باقي الثمن، فجمعنا (تحويشة العمر) وبعنا قطعة ذهب كانت بيد زوجتي، واكتتبنا، على وعد بتسليم الشقة خلال سنة، وها قد فات على ذلك ثلاث سنوات وفي كل مرة يقولون لنا أن المدة ممكن أن تصل إلى عشر سنوات، تصور عشر سنوات من الأمل والانتظار والقلق والضياع، هذا هو حال المواطن الذي لا يملك منزلاً، فلمن نشتكي؟» 

الفائدة من الأزمة.. رأي آخر

 توجهنا بالسؤال إلى أحد المالكين الذي يؤجرون الشقق، ومنها المفروش، فكان رأيه مختلفاً عما كنا نأمله منه من رحمة وتعاطف، فقال: «في خضم ارتفاع الطلب على السكن لم يكن لنا من مجال سوى استغلال هذه الظاهرة، فكانت لنا قطعة أرض زراعية، مكان هذا المبنى المؤلف من ستة طوابق وقبو، وقد أعطينا الأرض لمتعهد، ليبنيها مقابل الحصول على نسبة من العقار المشاد، وبذلك حصلنا على أربع شقق وثلاثة محلات تجارية، نستثمرها في الإيجار، والمردود لا بأس به يصل إلى حوالي مائة ألف ل.س شهرياً، حيث إيجار الشقة السكنية من 10  12 ألف ل.س، والمحل يصل إلى الضعف». وحين واجهناه أن مبلغ 10  12 ألف ل.س هو جريمة بحق المواطن، ويساوي ضعف راتبه، فلماذا هذا الظلم؟ قال: «كثير من الموظفين الذي كانوا يستأجرون الشقق عادوا إلى قراهم، فمن لا يستطيع دفع الإيجار (يدبر رأسه) أما العقارات فهناك من يدفع الإيجار وبكل رضى ومحبة من الوافدين العراقيين، فلماذا لا نستغل هذه الفرصة؟!».

 متعهد كبير وأحد حيتان المال الذين لهم ارتباطات مشبوهة، وتحميه جهة ما، كان له رأي مشابه للاستغلال والتضحية بابن البلد، وقد قال: «هذا هو المشروع الثامن الذي نبني فيه عقاراً من ستة طوابق وقبو، ونحصل له على الحديد من السوق السوداء، وكذلك الإسمنت حيث لا يوجد رخص بناء لاستجرار المواد على أساسها، وهذه التكاليف العالية تضاف على سعر المتر المربع من الشقة المباعة، وقد تصل أسعار المتر المربع الواحد في بعض المناطق إلى 35  40 ألف ل.س على الهيكل، أي أن سعر الشقة المتوسطة ما بين 100  120 م2 يصل إلى أربعة أو خمسة ملايين ل.س». وعند سؤالنا كم هي التكلفة الحقيقية للبناء؟ وهل هنالك من يدفع هذا السعر ثمناً لشقة سكنية؟ أجاب: «التكلفة الحقيقية للبناء بما فيها سعر الأرض مقسوماً على مساحة كامل العقار لا تتجاوز 15  20 ألف ل.س للمتر المربع، وهناك من يدفع هذا الثمن لشقة سكنية، ويملك غيرها الكثير، ويستثمرها للإيجار أو للبيع مرة أخرى محققاً ربحاً ما».

هذه هو حال الحركة العمرانية والاستثمار العقاري في سورية، وهذا هو النمو الوهمي الذي تشجعه سياسات الحكومة الليبرالية الداعية إلى زيادة ثراء الحفنة القليلة من الأثرياء، على حساب الشرائح الاجتماعية الكبرى من عمال وموظفين وكل ذوي الدخل المحدود ولقمة عيشهم اليومية، فلنَحذَر من الفقاعة التي تكبر صورةً فارغةً محتوىً ومضموناً، ولتتجه كل الطاقات والاستثمارات باتجاه قطاعات الاقتصاد الحقيقي، التي تحقق نمواً حقيقياً، ينعكس إيجاباً على حياة المواطنين ومعيشتهم اليومية، ولتتوظف كل الإمكانيات في قطاعات الصناعة والزراعة، التي تعيد دورة عجلة الاقتصاد إلى التقدم، وتحقق للمواطن الأمن والاستقرار، وفي هذا ضمان لكرامة الوطن والمواطن.