كيف تتعامل الصين مع «تناقضات» سوق الإسكان وتأثيره الاقتصادي؟

ترجمة: قاسيون

في 24 سبتمبر/أيلول، أعلنت السلطات التنظيمية الماليّة في الصين عن تقديم سلسلة من السياسات الإضافية، التي تتناول بشكل منهجي السياسة النقدية لدعم دخول الصناديق المتوسطة والطويلة الأجل، مثل سوق العقارات وسوق الأوراق المالية وصناديق التأمين. شجّعت «السياسة الجديدة 9.24» ثقة السوق بشكل كبير. من المؤكّد أنّ انتعاش السوق العقارية أمر جيّد، ولكن ما يجب فهمه هو أنّ «السكن للعيش وليس للمضاربة» يشكّلُ مبدأً عامّاً يعزّز التطور المستقر والصحّي للسوق العقارية، وأنّ هذا المبدأ لا يزال صالحاً للاستخدام.
من المستحيل قبول «المضاربة العقارية»، لكنّ تنظيم سوق العقارات فرضَ ضغوطاً هائلة على التنمية الاقتصادية. في منتصف وأواخر التسعينيّات، ومن أجل مواصلة تعميق الإصلاحات وتنشيط الاقتصاد، أطلقت الصين إصلاح نظام الإسكان الحضري. حقق هذا الإصلاح نتائج جيّدة وحسّن بشكل كبير الظروف السكنية للشعب، ولكن كانت هناك أيضاً بعض الانحرافات في تنفيذه.
كان الهدف الأصلي للإصلاح هو أخذ جوانب الأمن والسوق في الاعتبار، ولكن أثناء التنفيذ، كان موجهاً بشكل مفرط نحو السوق وأهمل الأمن، مما أدّى إلى ارتفاع كبير وسريع في أسعار المساكن. وعلى الرغم من أنّها فرضت ضغوطاً هائلة على التنمية الاجتماعية وحياة الناس، إلا أنها ساعدت الاقتصاد الوطني إلى حدٍّ ما وحسّنت مجال العقارات وتطويره. ومن أجل كبح الارتفاع السريع في أسعار المساكن، نفّذت الدولة الضوابط مراراً وتكراراً.
لكنّ أسعار المساكن بدأت مرّة أخرى في الارتفاع بسرعة بعد الوباء. ومن أجل القضاء على هذه الآفة في مراحلها الأولى، اتخذت الدولة قرارها واتخذت إجراءات حاسمة لتنظيمها، ممّا حقّق نتائج ملحوظة في مكافحة نزعة المضاربة العقارية وضمان سير الاقتصاد الوطني بشكل سليم ومستقر.
تحت تأثير عوامل متعددة، استمرّ سوق العقارات في التكيف منذ ذلك الحين. وفقاً لبيانات «معهد المؤشر الصيني»، اعتباراً من سبتمبر/أيلول 2024، انخفضت أسعار المساكن المستعملة في 100 مدينة في جميع أنحاء البلاد لمدة 29 شهراً متتالياً. منذ أعلى نقطة في عام 2021 حتى الآن، انخفضت أسعار المساكن في معظم الأماكن في جميع أنحاء البلاد بنسبة 20-30%، وانخفضت أسعار المساكن في بعض المناطق إلى النصف، أو حتى أكثر. واعتباراً من الربع الرابع من عام 2023، من الواضح أن الانخفاض مستمر.
استمرّ النمو السلبي في الاستثمار العقاري لأكثر من عامين. وفقاً لبيانات المكتب الوطني للإحصاء، انخفض الاستثمار في التطوير العقاري الوطني بنسبة 10.0% و9.6% على أساس سنوي على التوالي في عامي 2022 و2023. وانخفضت مبيعات المساكن التجارية الجديدة في عام 2023 بنسبة 27.6% على أساس سنوي. مع دخول عام 2024، لم يتمّ عكس هذا الاتجاه، وفي الفترة من يناير/كانون الثاني إلى أغسطس/آب، انخفض الاستثمار في التطوير العقاري الوطني بنسبة 10.2% على أساس سنوي.

الضغوط على الاقتصاد

أدّى الانخفاض المستمر في أسعار المساكن إلى فرض ضغوط هائلة على الاقتصاد. تراجع الاستثمار العقاري لنحو ثلاث سنوات متتالية، ممّا زاد الضغط على تنمية الاقتصاد الوطني. بلغ دخل تحويل الأراضي -40.3% على أساس سنوي، كما اتسع نطاق الانخفاض أيضاً. في الفترة من يناير/كانون الثاني إلى أغسطس/آب، انخفضت الكميّة التراكميّة للأراضي التي استحوذت عليها أكبر 100 شركة عقارية بنسبة 42% على أساس سنوي. في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024، استمرّ سوق الأراضي الوطنية في الانكماش، مع انخفاض العرض والطلب على الأراضي السكنية في 300 مدينة بأكثر من 30% على أساس سنوي، وانخفاض رسوم نقل ملكية الأراضي بأكثر من 40%، وتزايد الضغوط المالية المحلية.
في الوقت نفسه، وعلى الرغم من السياسات المتعددة التي تنتهجها الحكومة لتحقيق استقرار العمالة، فإنّ معدل البطالة بين الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 16 و24 عاماً مستمر في الارتفاع، حيث بلغ مستوى مرتفعاً جديداً هو 18.8% في أغسطس/آب. ويتأثّر هذا الجزء أيضاً بالتعديلات العقارية والضعف الاقتصادي. باختصار، إن الوضع التشغيلي العام الحالي للاقتصاد الصيني خطير للغاية ويجب أن يكون مصدر قلق كبير.
لكن هناك أسباب كافية للسيطرة الكليّة على العقارات. أدّى التنظيم العقاري في الصين إلى كبح الارتفاع السريع في أسعار المساكن، وفي الوقت الذي أدّى فيه إلى استقرار الاقتصاد، كان له أيضاً تأثير سلبي معيّن على التنمية الاقتصادية. مع ذلك، فإنّ مثل هذا التنظيم له ما يبرره تماماً وضروري.
الأوّل هو تجنّب اندلاع الأزمة الاقتصادية: فإذا ارتفعت أسعار المساكن بسرعة أكبر ممّا ينبغي وبأعلى ممّا ينبغي، فإنّ الأزمات الاقتصادية والماليّة سوف تحدث غالباً أثناء التعديلات. وهذا ما يُعرف عادة باسم «عشر أزمات، تسعٌ منها عقارية»، وهو ما ألحق أضراراً جسيمة بالاقتصاد والمجتمع. ومن أجل تجنّب اندلاع الأزمة، تنفّذ الدول عادة ضوابط وقائية، والصين ليست استثناء.
ثانياً، يستمرّ الضغط الخارجي في التزايد: منذ عام 2018، شنّت الولايات المتحدة حرباً تجارية ضدّ الصين، ممّا ألحق الضرر بالبيئة الخارجية للصين. في ظلّ هذه الظروف، من المطلوب أيضاً بشكل موضوعي تعزيز السيطرة الكلية، وتعزيز التفكير النهائي، والقضاء على علامات الأزمة المالية، ولا مفرّ من تنظيم سوق العقارات.
ثالثاً، قد يؤدي الارتفاع السريع في أسعار المساكن إلى التحوّل إلى الواقع الوهمي: على الرغم من أنّ صناعة العقارات تحتوي على عناصر الاقتصاد الحقيقي، إلا أنّها لا تزال في الأساس صناعة مالية. إنّ نموذج التطوير عالي الديون والرفع المالي ومعدّل الدوران المرتفع الذي تستخدمه عادة الشركات العقارية ليس محفوفاً بالمخاطر فحسب، بل سيجذب أيضاً مبلغاً كبيراً من الأموال إلى العقارات ومجالات الاقتصاد الافتراضي ذات الصلة، مما يؤثر على الاستثمار في العقارات والاقتصاد والتنمية السليمة للاقتصاد الوطني.

تأثير أسعار العقارات على الإنجاب

رابعاً، يخلق الاستقطاب بين الأغنياء والفقراء ويؤثر على النمو السكاني: إنّ الارتفاع السريع والمستمر في أسعار المساكن سوف يحدث تأثيراً استقطابياً قوياً بين الأغنياء والفقراء، وسيؤثّر بشكل أساسي على الاستقرار الاجتماعي. لقد أثبت التاريخ الصيني والأجنبي أنّه لا يوجد مجتمع قادر على الصمود في وجه الأضرار الناجمة عن الاستقطاب المتزايد بين الأغنياء والفقراء لفترة طويلة. علاوة على ذلك، وفي ظلّ الظروف الاجتماعية الحاليّة، فإنّ الارتفاع السريع والمستمر في أسعار المساكن سوف يُلحق ضرراً كبيراً برغبة السكّان في إنجاب الأطفال. وهذه مسألة أساسية تتعلّق بالأمن القومي وتهدد السلام والاستقرار على المدى الطويل.
وفقاً لدراسة أجرتها جامعة رنمين الصينية، فإن أسعار المساكن لها تأثير سلبي كبير على احتمالية إنجاب طفل: فكل زيادة قدرها 1000 يوان في أسعار المساكن، ستنخفض احتمالية إنجاب طفل واحد بنسبة 1.8% إلى 2.9%، وستنخفض احتماليّة إنجاب طفل ثان بنسبة 2.4% إلى 8.8%. ذات يوم نشرت كلية الإدارة العامة بجامعة ساوث وسترن للتمويل والاقتصاد تقريراً بحثياً يشير إلى أنه مقابل كل زيادة بنسبة 1% في متوسط سعر المساكن، تنخفض رغبة المرأة في إنجاب الأطفال بنحو 0.2%. ويمكن القول إنّ الانخفاض في عدد السكان قد أدى إلى تآكل أساس أسعار المساكن بشكل أساسي.
لذلك، فإن التنظيم العقاري ضروري. إنّ التعزيز المستمر للتنمية عالية الجودة، وتسريع تطوير قوى إنتاجية جديدة، وتنمية قوى دافعة جديدة، هو الاتجاه لمزيد من التنمية في الصين في المستقبل.