نظام مخطّط عقاري رقمي يعبّر عن الواقع

ولتحقيق هذا الهدف، تم تحديد البيانات اللازمة )المكانية والوصفية(، والحصول عليها من مصادرها المختلفة ) الجهات التي تملك هذه البيانات (نسبة إلى المنطقة العقارية المدروسة، وبعد ذلك وباستخدام البرامج العلمية الحديثة المتوفرة والمتخصصة بالتعامل مع البيانات المكانية، تمت عمليات تنقيح البيانات وتنظيمها في ملفات، ثم بناء طبقات البيانات المكانية وجداول البيانات الوصفية وربط بعضها ببعض في بيئة نظم المعلومات المكانية.

ولجعل بيانات نظام المخطّط العقاري المصمم تعبر عن الواقع الفعلي، فقد تم تطوير تصميم حديث لتمثيل البيانات؛ فالبيانات (المخطّطات والمواصفات) التي تظهر للمستخدم هي فقط تلك المنفذة على أرض الواقع وموجودة حالياً، وهذا يمكن تحقيقهو تطبيق تحليلات واستعلامات مكانية على البيانات (المكانية والنصية) بواسطة البرمجيات العلمية التخصصية المستخدمة.

ولجعل نظام المخطّط المصمّم أكثر فعالية في التخطيط والدراسة للمشاريع العقارية والتنظيمية والخدمية تم تأمين ربط العناصر المكانية في طبقات المخطّط (كالأبنية) مع ملفات معلومات خارجية، بحيث يمكن للمصممين و/أو المستخدمين وضع المعلومات اللازمة (مثل صور، نصوص، أرقام ..) فيها حسب الطلب.

أهم النتائج

وفيما يلي أهم النتائج التي تم التوصل إليها في هذا البحث:

قدّم البحث فكرة جديدة متطوّرة لتعريف  المخطط العقاري ولتصميمه كنظام لمخطّط رقمي من حيث أنواع البيانات التي يشملها، ومن حيث هو يعبر عن الواقع؛ وهذا يمكن توضيحه من خلال النقاط الآتية:

أ-  بعد أن كان محتوى المخطّط العقاري التقليدي مقتصراً على البيانات العقارية الورقية، أصبح شاملاً للبيانات الرقمية والورقية المتعلقة بكلٍّ من: البيانات المكانية والوصفية المتعلقة بالعقارات وملاكها، وبالمخطّط التنظيمي ونظام ضابطة البناء، وبالطرق التنظيمية والعقارية والراهنة، وبالأبنية بكل حالاتها) المشادة قبل التنظيم، وبعده، غير المرخصة والمرخصة، قيد الإنشاء أو المشادة والمفرزة طابقياً (، وشققها، وبشبكات البنية التحتية بأنواعها (كهرباء، هاتف، صرف صحي، مياه الشرب).

ب-  إنّ نظام المخطّط العقاري المقترح مصممٌ أيضاً ليعبر عن الواقع الفعلي كانعكاس لتنفيذ المعاملات العقارية والمشاريع التنظيمية والخدمية، لذلك فإنّ طبقات بياناته والجداول الحاوية على المواصفات التي تظهر للمستخدم هي نتاج تطبيق أنواع معيّنة من التحليلات والاستعلامات على البيانات المدخلة (البيانات الأساسية، وتنفيذاً للتعاملات، والمشاريع الخدمية)، ومن ثم فإنّ هذا التصميم يسمح بالحفاظ على البيانات الأساسية كأرشيف مخفي، ويظهر البيانات الناتجة عن المعالجة كمنتج محدّث يحاكي الواقع.

قدّم البحث مثالاً عملياً عن إمكانيّة الاستفادة من التكنولوجيا العلمية الهندسية الحديثة والمتوفرة في الأسواق في مجال الرسم الهندسي وأنظمة المعلومات المكانية وهي في دراستنا Auto CAD 3D ) (Ms Access) (  MAP في تصميم أفكار الأبحاث العلمية وتطبيقاتها وفي تنفيذها، وكمثال نقدّم الحالتين الآتيتين، علماً أنّ  الإمكانيات كبيرة حسب رغبة المستخدمين:

أ-  تطبيق فكرة تصميمية تتعلق بإمكانية ربط كل عنصر أو كائن )عقار، بناء، شقة، شارع، محولة كهرباء، مضخة ماء، ...(، بملفات خارجية تحوي معلومات إضافية قابلة للتعديل والتحديث حسب رغبة المستخدمين، مثل: )صور، مخطّطات معمارية، أرقام، نصوص، ...(. وهذا يجعل تطبيقات نظام المخطّط العقاري المقترح كثيرة ومجالات استخدامه واسعة.

 ب-  بما أنّ البرنامج العلمي الهندسي المستخدم في بحثنا (AutoCAD MAP 3D) يتعامل مع نوعي البيانات: المكانية والوصفية، كما أنّه قادر على دمج بعض وظائف نظلم GIS المعروفة، ضمن بيئة ال CAD فإنّه يقدم العديد من المزايا في مجال التعامل مع البيانات، وجدناها خلال عملنا في هذا البحث، ومنها إنجاز بعض أنواع الاستعلامات والتحليلات المكانية على البيانات بأنواعها، وهذا يُخدّم في مشاريع الإفراز العقاري، وفي التخطيط للمشاريع التنظيمية الخدمية المختلفة، ويقلل من تكاليف الدراسة والتنفيذ ومن أزمنتها.

ومن الاستعلامات التي يمكن إجراؤها على سبيل المثال ما يأتي:

1- البحث عن موقع عقار استناداً إلى البيانات الوصفية له (كرقم العقار).

2-  البحث عن البيانات الوصفية لعقار استناد اً إلى البيانات المكانية للعقار(موقعه على المخطّط).

3- البحث عن عقارات تحقق شروط محددة، كأن نبحث عن عقار بمساحة محددة، أو عن العقارات التي مساحاتها تقع بين قيمتين معينتين. ومن التحليلات التي يمكن إجراؤها على بيانات المخطّط: تحليل الشبكة والاقتراب والتقاطع والتطابق، ونورد فيما يأتي بعض الأمثلة العملية للتحليلات على المخطّط العقاري المقترح:

1-  تعيين الأبنية المصابة نتيجة تخطيط طريق تنظيمي، وتقديم معلومات عنها.

2-  معرفة العقارات التي ستتأثر نتيجة توسيع طريق تنظيمي موجود بمقدار محدد، وحساب المساحة الواجب استملاكها من كل عقار.

3- معرفة العقارات المصابة نتيجة تنفيذ طريق تنظيمي محدد، وحساب المساحة المستملكة من كل عقار.

4- دراسة علاقة الشوارع العقارية بالشوارع التنظيمية  )تقاطع – احتواء( وتأثير ذلك على العقارات.

5- بعض التحليلات المساعدة في الإفراز العقاري، مثل:

-  تطبيق المخطّط التنظيمي على المخطّط العقاري وتحديد الأجزاء المتبقية من العقار ومساحاتها.

- تعيين الأجزاء المكتسحة من العقار لصالح المخطّط التنظيمي، وحساب ومساحاتها.