البنوك لا تبيع الكثير من المنازل المغلقة

يضع الدائنون في عموم البلاد أيديهم على مئات الألوف من المنازل المغلقة التي لا يعيدون بيعها ولا يعرضونها للبيع، وفقاً لمصادر معلومات عديدة. وهذه المنازل، التي باعتها المصارف بأسعار باهظة، هي العامل الأساسي الذي يدفع قيم المنازل إلى الانخفاض.

«نعتقد أنّه يوجد (600 ألف) عقار في عموم البلاد استحوذت عليها المصارف لكنها لم تعرضها في السوق»، هذا ما قاله ريك شارغا، نائب رئيس «ريالتي تراك»، التي تقوم بجمع الإحصاءات حول المنازل المغلقة في عموم البلاد. «عدد المنازل في كاليفورنيا وحدها يعادل 80000 من تلك المنازل. من الممكن أن يتحوّل الأمر إلى كارثة إذا أغرقت المصارف السوق فجأةً بهذه الملكيات المعسرة. ستنخفض قيمة المنازل وتتفاقم المجزرة».

في دراسة حديثة، قامت ريالتي تراك بمقارنة بياناتها حول المنازل التي استحوذت عليها المصارف، بقوائم مصلحة التسجيل المتعدد للمنازل المعروضة للبيع في أربع ولايات، من ضمنها كاليفورنيا. ووجدت تفاوتاً ملحوظاً. فثلاثون بالمائة فقط من تلك المنازل وضعت في قوائم عروض البيع العائدة لتلك المصلحة. ما تبقى من تلك المنازل يدعى لدى المتابعين «جردة الظل».

«هنالك خطر حقيقي بوجود أكثر بكثير من تلك الجردة (المنازل المغلقة) مما استطعنا جرده»، كما قالت سيليا تشين، مديرة اقتصادات المنازل في موقع Moody's Economy.com في بنسلفانيا. «سيتم التعامل مع تلك المنازل في النهاية. وإن وضعت جميعاً في السوق، سيضيف ذلك المزيد إلى سوقٍ متضخّمة أصلاً وسيؤدي إلى مزيد من هبوط أسعار المنازل».

أكثر من الثلث محلياً

في خليج سان فرانسيسكو، يظهر تحليل تاريخي للبيانات من «داتا كويك إم دي إيه» في سان دييغو أنّ أكثر من ثلث المنازل المغلقة في منطقة الظل، أي أنها غير مدرجة في سجلات المقاطعة بوصفها منازل مباعة مجدداً.

خلال 26 شهراً من كانون الثاني 2007 إلى شباط 2009، استحوذت المصارف على 51602 منزلاً وشقةً سكنية في إقليم خليج سان فرانسيسكو التاسع، وفقاً لداتا كويك. لكن 30823 منزلاً وشقةً أعيد بيعها في الفترة نفسها، وبقي 20 ألفاً خارج الحسابات المصرفية.

عادةً ما يكون الدوران سريعاً

يقول سماسرة العقارات إن المنازل المغلقة تعرض في السوق بشكل عام بعد شهر أو شهرين من استحواذ البنك عليها ثم تباع بسرعة نسبية، وغالباً ما تحصل على عرضٍ مقبول ضمن أسبوعٍ أو اثنين من وضعها في القائمة ثم يفك تجميدها في غضون ثلاثين يوماً. ما يعني أنّ المنازل المغلقة يتوجب تسجيلها بوصفها قد تم الاستحواذ عليها في غضون ثلاثة أشهر.

لكنّ إذا نظرنا إلى المنازل المغلقة في شهر محدد أو في عدد مختار من الأشهر ولاحظنا ما يحدث بعد ثلاثة أشهر، سنكتشف كذلك فجوة كبيرة بين ما تسترده المصارف وبين ما تعيد بيعه.

قال توم كيلي، المتحدث باسم عملاق المصارف تشيس في شيكاغو، إن المصرف يبيع المنازل المغلقة في الأوقات المناسبة. «نحاول ألاّ ندخل تجارة امتلاك المنازل. هدفنا إعادتها إلى السوق بالسرعة الممكنة. نريد أن نحقق من بيعها الأرباح القصوى وأن نفعل ذلك بسرعة». كان كيلي متردداً في توضيح ظاهرة «جردة الظل» أكثر من توضيح الكميات. «ربما تتنامى الجردة لأن هناك حجماً كبيراً منها. وهذا لا يدهشني»..!

على المستوى المحلي، تناقص العدد الشهري للمنازل المغلقة منذ الذروة التي بلغها في آب 2007 وبلغت 4321 منزلاً، ما سمح لإعادة بيع المنازل المغلقة بالبدء في جسر الفجوة.

يقول معظم المراقبين إن الانخفاض الأخير في عدد المنازل المغلقة كان مرده أن كاليفورنيا والعديد من المصارف طبقت قرارات بتعليق الإغلاق في الخريف وليس بسبب أن المشكلة انتهت.

أعيد بيع 65.5 بالمائة فقط

تعقّبت دراسةٌ أخرى لداتا كويك حول جميع منازل خليج سان فرانسيسكو التي استحوذت عليها المصارف في الأشهر الثمانية عشر التي تنتهي في كانون الثاني 2009 عدد المنازل التي أعيد بيعها حتى منتصف آذار. فوجدت أن 65.5 بالمائة منها قد أعيد بيعه. من جانب آخر، قارن موقعDiscovery Bay's ForeclosureRadar.com بياناته حول المنازل المغلقة في خليج سان فرانسيسكو بقوائم مصلحة التسجيل المتعدد للأيام المائة والعشرين الأخيرة واكتشف أن أقل من خمس المنازل ظهر في قوائم عرض البيع. «أعداد المنازل المغلقة انخفضت اصطناعياً»، قال المدير التنفيذي شين أوتول. وقدّر جردة الظل لكاليفورنيا بحوالي 100 ألف منزل.

إذن، لماذا لا تقوم المصارف ببيع منازلها المغلقة؟

يقول المراقبون إنّ عدة عوامل تكمن وراء ذلك.

- «خنزير في جوف ثعبان»: إنّ هضم كل هذا العدد من المنازل يستغرق وقتاً. الوقت الضروري لجعل المسكن شاغراً نظيفاً وجاهزاً للبيع. لقد أغرق الحجم الكبير النظام، قال شارغا. ليضيف أنه في سوقٍ عادية، هنالك 160 ألف منزل مغلق معروض للبيع في عموم البلاد معروضة سنوياً. في الوقت الراهن، هنالك 80 ألف منزل كل شهر.

- الاحتيال في الحسابات: يرجئ المقرضون البيع لتأجيل اعترافهم بالمدى الفعلي لخسارتهم. «في ظل الضغط الذي تعانيه المصارف، لا أعتقد أنها غير مستعجلة لإظهار خسارات موجوداتها في سجلات موازناتها»، قال أوتول.

- إبطاء السقوط الحر: علاوةً على منازل الظل المغلقة، هنالك أيضاً موجة من الملكيات المعسرة في طريقها للتسليم. وهي منازل عجز مالكوها عن دفع أقساطها، ويبدو أن المصارف تطيل أجل إغلاقها. قد يكون سبب ذلك أن المصارف تفاوضهم حول تعديلات القرض أو حول وسائل أخرى لإبقائهم في المنازل. لكن المصارف قد تكون متردّدة للأسباب الثلاثة المدرجة أعلاه.

«المشكلة أن أحداً لا يعرف الحجم (فجوة الظل)، قال باتريك نيوبورت، الاقتصادي الأمريكي البارز من غلوبال إنسايت، وهي هيئة أبحاث في ماساشوسيتس. «إنه لأمر مثير للريبة. إذا كان هنالك فعلياً عدد كبير، سترون الأسعار أقل بكثير منها الآن وستشهدون مشكلات أكثر عمقاً في النظام المالي».

المنازل المغلقة المفقودة

فقط 65.5 بالمائة من منازل خليج سان فرانسيسكو التي أعادت المصارف الاستحواذ عليها في ثمانية عشر شهراً حتى كانون الثاني 2009 قد تم بيعها بحلول منتصف آذار. اقتصرت هذه الدراسة على البيوت نفسها في الفترة المذكورة، وليس المجموع الكلي للمنازل المغلقة. (راجع الجدول المرفق)